一、不動(dòng)產(chǎn)的概念

不動(dòng)產(chǎn)（immovableproperty）和動(dòng)產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)劃分的兩種形態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。

自然特性：不動(dòng)產(chǎn)作為自然物的特性有：

1、不可移動(dòng)性：又稱位置固定性，即地理位置固定。

2、個(gè)別性：也稱獨(dú)特性、異質(zhì)性、具特色的，包括位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異。

3、耐久性：又稱壽命長(zhǎng)久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國(guó)土地有使用年限。

4、數(shù)量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限，經(jīng)濟(jì)供給有彈性。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性：體現(xiàn)人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的特性。

1、價(jià)值量大：與一般物品相比，不動(dòng)產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。

2、用途多樣性：也稱用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經(jīng)濟(jì)角度土地利用的優(yōu)先順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。

3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動(dòng)產(chǎn)涉及社會(huì)多方面，容易對(duì)外界產(chǎn)生影響。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中稱為外部性，分為正的外部性、負(fù)的外部性。

4、權(quán)益受限性：由涉及廣泛性引起。***主要通過(guò)設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進(jìn)行管理。

5、難以變現(xiàn)性：也稱為變現(xiàn)力弱、流動(dòng)性差，主要由價(jià)值高、不可移動(dòng)、易受限制性等造成。影響變現(xiàn)的因素主要有不動(dòng)產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、價(jià)值量、可分割性、開(kāi)發(fā)程度、區(qū)位市場(chǎng)狀況等。

6、保值增值性：增值指不動(dòng)產(chǎn)由于面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值隨著時(shí)間推移而增加。保值是指不動(dòng)產(chǎn)能抵御通貨膨脹。

二、動(dòng)產(chǎn)的概念

動(dòng)產(chǎn)（movableproperty）是指能夠移動(dòng)而不損害其經(jīng)濟(jì)用途和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，一般指金錢、有價(jià)值的物品等。與不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)。動(dòng)產(chǎn)是屬人主義，不動(dòng)產(chǎn)是屬物主義。

得失變更上，動(dòng)產(chǎn)是交付主義，不動(dòng)產(chǎn)需登記。訴訟管轄及涉外法律適用上，動(dòng)產(chǎn)是屬人主義，不動(dòng)產(chǎn)是屬物主義。中國(guó)的動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度設(shè)計(jì)，亦應(yīng)遵循債權(quán)***物權(quán)變動(dòng)模式的一般規(guī)則，即以有效的債權(quán)合同為基礎(chǔ)，并結(jié)合交付和登記始發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。因此，動(dòng)產(chǎn)善意取得不是基于無(wú)效合同，第三人強(qiáng)行“原始取得”所有權(quán)。第三人的善意也不能補(bǔ)正無(wú)權(quán)處分行為的效力，而是使得原所有權(quán)人的追及權(quán)受到限制。善意取得是根據(jù)無(wú)權(quán)處分人和受讓人對(duì)財(cái)產(chǎn)的“雙重占有公信力”而發(fā)生的。

三、不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別

1、權(quán)力設(shè)定方式不同

動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和其他權(quán)利的設(shè)定不需要書面的形式，而不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和其他權(quán)利的設(shè)定必須采用書面的形式。

2、公示方式不同

動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以交付為公示方式而不動(dòng)產(chǎn)和其他權(quán)利的設(shè)定則以登記為公示方式。

3、權(quán)利派生的種類不同

動(dòng)產(chǎn)可以派生出質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。而不動(dòng)產(chǎn)可以派生出地上權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)。

4、管轄不同

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的***由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄。

5、對(duì)他人的權(quán)利限制不同

不動(dòng)產(chǎn)所有人和使用人為自己土地利用的方便，可以通過(guò)相鄰權(quán)或設(shè)定地役權(quán)而使用他人的土地，而動(dòng)產(chǎn)不存在該權(quán)利。