房地產(chǎn)藍(lán)皮書是什么，具體都有什么內(nèi)容？《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心、社科文獻(xiàn)出版社發(fā)行。編撰者針對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，審視和評判中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出對策建議，對中國房地產(chǎn)發(fā)展起到了一定的參考或指導(dǎo)作用，是一項值得肯定和鼓勵的工作。中國社會科學(xué)院每年發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的時候都會引起媒體與社會的廣泛關(guān)注。

看點1：2015，**兩重天

藍(lán)皮書指出，目前一線城市和少量二線城市面臨補(bǔ)庫存難題，本輪房價過快上漲進(jìn)一步透支居民未來消費能力，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展；而另一方面，大多數(shù)二三四線城市仍需大力去庫存。

藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)介紹，全國商品房成交價格總體上是上漲上升，物業(yè)類型之間、區(qū)域之間存在差異。房地產(chǎn)庫存量比較高，但增速明顯下降，商辦物業(yè)的庫存比住宅情況更為嚴(yán)峻。住房租金漲幅比2014年小幅收窄，明顯低于住房售價漲幅，但仍高于CPI漲幅。房地產(chǎn)開發(fā)***持續(xù)低迷，住宅***接近零增長。房屋新開工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處于庫存去化這樣一個時期。

看點2：“深圳速度”，罪在信貸

2015年，深圳房價上漲近60%，領(lǐng)漲全國。王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，“深圳速度”雖有城市空間有限、產(chǎn)業(yè)支撐、居民收入高等基本面支撐，但深究其上漲過程，離不開政策***和寬松的住房金融支持。深圳2015年個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，但是這些住房貸款對應(yīng)的住房（含保障性住房）總數(shù)均未超過京、滬的20%。這表明過于寬松的信貸環(huán)境為深圳房價快速上漲提供了一個很大的支撐。

看點3：北京樓市，二手為王

2015年，北京商品房商品房住宅均價仍排名第二、次于深圳，增速也排名第四。《藍(lán)皮書》指出，由于北京土地稀缺、四環(huán)內(nèi)無地可供，且地王頻出，導(dǎo)致2015年二手住宅成交占總成交量的73.6%，創(chuàng)自2004年以來新高，未來趨勢依然是上漲狀態(tài)；二手房還將成為解決中高端住宅購房的需求主力。

看點4：2016，不確定

很遺憾，大家最關(guān)注的信息，往往難以給出確定的答案。但是談到更長期的趨勢，《藍(lán)皮書》明確提出，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑，房價可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。

王業(yè)強(qiáng)分析，（2016年）一線和部分二線城市的房價在人人喊打的聲討聲中持續(xù)上漲，漲幅將有所減緩；二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三線、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型沒有取得實質(zhì)性進(jìn)展的情況下，房地產(chǎn)市場依然存在較大的風(fēng)險。

宏觀經(jīng)濟(jì)走勢影響預(yù)期

在房地產(chǎn)庫存壓力下，去年以來，一系列寬松政策如降準(zhǔn)、降息、降首付、減稅費、放松公積金貸款等先后出臺，地方***也從取消限購等不同方面松綁樓市。

在諸多利好政策***下，2015年全國房地產(chǎn)市場反彈跡象明顯。去年，商品房銷售成交價格總體上漲，商品房銷售量增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。藍(lán)皮書選取的35個城市商品房均價同比增長10.5%，增速比2014年快了10.7個百分點。

但是，藍(lán)皮書也認(rèn)為，房地產(chǎn)庫存水平依然較高，但增速明顯下降。房屋新開工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處于庫存去化期。

王業(yè)強(qiáng)說：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的問題體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡，商品房去庫存任重道遠(yuǎn)。”

在王業(yè)強(qiáng)看來，供需失衡體現(xiàn)在三個方面：一是一、二線城市和三、四線城市分化導(dǎo)致的區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡；二是各種類型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于失衡狀態(tài)，住宅庫存相對于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房等產(chǎn)品市場表現(xiàn)較好；三是由于貧富差距拉大，導(dǎo)致需求結(jié)構(gòu)失衡。

今年以來，深圳（樓盤）、上海（樓盤）等城市出現(xiàn)房價過快上漲態(tài)勢。在此背景下，3月25日，深圳和上海再次收緊限購措施。但是黑龍江等地仍面臨庫存壓力，當(dāng)?shù)貫榇顺雠_了購房補(bǔ)貼等激勵措施。

對于今年的形勢，藍(lán)皮書預(yù)計，一線和部分二線城市房價仍將上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯，三線、四線在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

藍(lán)皮書提醒，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)下滑趨勢。

分類調(diào)控應(yīng)對樓市冷熱不均

從政策層面來看，藍(lán)皮書認(rèn)為，圍繞房地產(chǎn)供給側(cè)改革，實施分類調(diào)控，適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均的現(xiàn)象，維持市場穩(wěn)定將是2016年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。

“對于一線城市和部分熱點二線城市，增加土地供應(yīng)將是重點，同時繼續(xù)實行限購政策，甚至?xí)雠_相關(guān)政策以防止***需求過快增長致房價漲幅過高。”王業(yè)強(qiáng)說，多數(shù)二線和三、四線城市則會以***需求、促進(jìn)庫存去化為主，購房落戶、稅費減免、財政補(bǔ)貼政策等有望在各地鋪開。

對于三、四線城市的庫存狀況，專家：“截至4月份，部分三、四線城市的庫存去化周期還在14個月以上，部分城市甚至超過30個月。”

為推動房地產(chǎn)去庫存，去年以來，中央多次下調(diào)購房首付比例。今年2月2日，央行再次發(fā)布通知，在不實施限購的城市首套住房首付比例最低降至20%。據(jù)藍(lán)皮書分析，首付比例下調(diào)，購房門檻大幅下降，對市場需求的***十分明顯。

在巨大的庫存壓力下，藍(lán)皮書在對2016年的房地產(chǎn)政策展望時預(yù)計，三、四線城市房地產(chǎn)貸款首付比例可能進(jìn)一步降低至15%，二套住房貸款的首付比例也將相應(yīng)下調(diào)。

王業(yè)強(qiáng)說：“首付政策調(diào)整，一些二線城市和三、四線城市之間應(yīng)該有所區(qū)分，‘因城施策’。對于庫存比較大的三、四線城市，調(diào)整幅度可能相對較大，可以使有購房意愿的家庭提前實現(xiàn)住房消費。”

另外，王業(yè)強(qiáng)表示，從目前信貸情況來看，房地產(chǎn)還沒有觸及引發(fā)金融風(fēng)險的點，還是屬于比較低風(fēng)險的。