一、二手房屋的買(mǎi)賣(mài)程序是怎樣的

消費(fèi)者應(yīng)首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和心理承受價(jià)位等，然后依照以下步驟進(jìn)行交易：

（一）了解和尋找房源

了解和尋找房源有以下幾種途徑：

1、通過(guò)親朋介紹;

2、通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購(gòu)信息進(jìn)行了解和尋找;

3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購(gòu)買(mǎi)。

靠前種方法的信息面較窄，成功的幾率較低。第二種方法的選擇面很寬，但很多廣告內(nèi)容非常混雜，必須認(rèn)真識(shí)別相關(guān)信息的真實(shí)性，以避免盲目或受到無(wú)謂打擾。第三種方法省時(shí)、省力、安全，能在較短的時(shí)間內(nèi)尋找到合適的房源。但必須提前對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的資信情況進(jìn)行審查，因經(jīng)紀(jì)公司代理后要收取一定的代理傭金，所以購(gòu)房成本會(huì)增加。

（二）實(shí)地看房

選擇好目標(biāo)房源后，需要親自到現(xiàn)場(chǎng)查看。專(zhuān)家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對(duì)已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等。

（三）協(xié)商和簽約

確定要購(gòu)買(mǎi)的房屋后，就可以與賣(mài)方協(xié)商、簽定合同了。在合同中應(yīng)根據(jù)您與賣(mài)方協(xié)商的內(nèi)容，詳細(xì)、清楚地寫(xiě)明買(mǎi)賣(mài)雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、**產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的時(shí)間、房屋交付的時(shí)間和方法以及安全交易條款，合同中還應(yīng)明確規(guī)定對(duì)于違約行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和發(fā)生***后的法律解決途徑。由經(jīng)紀(jì)公司代理買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)賣(mài)雙方還應(yīng)與經(jīng)紀(jì)公司簽定居間擔(dān)保合同，并明確經(jīng)紀(jì)方應(yīng)承擔(dān)的居間擔(dān)保責(zé)任以及經(jīng)紀(jì)方在交易過(guò)程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。

行內(nèi)人士提醒置業(yè)者，在合同中應(yīng)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商的內(nèi)容，詳細(xì)、清楚地寫(xiě)明買(mǎi)賣(mài)雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、**產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的時(shí)間、房屋交付的時(shí)間和方法以及安全交易條款。合同中還應(yīng)明確規(guī)定對(duì)于違約行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和發(fā)生***后的法律解決途徑。由經(jīng)紀(jì)公司代理買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)賣(mài)雙方還應(yīng)與經(jīng)紀(jì)公司簽訂居間擔(dān)保合同，并明確經(jīng)紀(jì)方應(yīng)承擔(dān)的居間擔(dān)保責(zé)任以及經(jīng)紀(jì)方在交易過(guò)程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。

在簽訂合同之后，便是評(píng)估期，在評(píng)估期期間，可同步申請(qǐng)**銀行按揭貸款。行內(nèi)人士介紹，這時(shí)提到的評(píng)估期，是指繳稅時(shí)依據(jù)的房?jī)r(jià)評(píng)估。在申請(qǐng)**銀行按揭貸款時(shí)，銀行還會(huì)對(duì)交易房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以衡定可放貸金額。

在銀行確定放貸金額并與買(mǎi)方簽訂合同之后，購(gòu)房者根據(jù)評(píng)估公司出具的評(píng)估房?jī)r(jià)繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，繳稅后，買(mǎi)方和房主到房管所**過(guò)戶(hù)事宜，并**房產(chǎn)證。領(lǐng)證后，到銀行**抵押登記，抵押完畢后銀行接收資料錄入及發(fā)放按揭貸款。

（四）產(chǎn)權(quán)交易

簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門(mén)**產(chǎn)權(quán)交易手續(xù);交易部門(mén)經(jīng)過(guò)相應(yīng)的審查程序，確定房屋產(chǎn)權(quán)是否具備轉(zhuǎn)讓條件;按照合同規(guī)定的付款方式付清購(gòu)房款，房地產(chǎn)交易部門(mén)正式受理轉(zhuǎn)讓申請(qǐng);買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)，并向買(mǎi)方核發(fā)房屋所有權(quán)證。具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門(mén)**土地使用權(quán)變更手續(xù)。

二手交易提供以下資料：

1.《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》、[《土地使用證》(已變更為購(gòu)買(mǎi)方的)]。

2.買(mǎi)賣(mài)雙方合法身份證明及復(fù)印件，如買(mǎi)方是未成年人(即未年滿(mǎn)18周歲)，可由其監(jiān)護(hù)人**，并提交監(jiān)護(hù)人和申請(qǐng)人合法的身份證明。

3.共同共有的房地產(chǎn)，須提交房地產(chǎn)共有人共有證及出具其他共有人同意出售的證明書(shū)。

4.如房地產(chǎn)是出租的，須提交租賃合約、及承租人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的征詢(xún)意見(jiàn)書(shū)。

5.租地建房的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，先變更土地后房屋轉(zhuǎn)讓。

6.繼承、贈(zèng)與、交換、裁決的房屋須提交公證書(shū)或人民法院的裁決書(shū)、協(xié)作執(zhí)行通知書(shū)等。

7.法院委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)，須提交拍賣(mài)委托書(shū)、拍賣(mài)機(jī)構(gòu)拍賣(mài)資格證書(shū)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書(shū)、拍賣(mài)確認(rèn)書(shū)和拍賣(mài)行**等。

8.企事業(yè)單位、集體單位轉(zhuǎn)讓、受讓房產(chǎn)須提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)、法人代表身份證明或委托書(shū)，及被委托人合法的身份證明，主管單位或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)書(shū)面證明(批文內(nèi)容須注明批準(zhǔn)賣(mài)出、買(mǎi)入的房屋詳細(xì)地址);屬三資企業(yè)的還須提交董事會(huì)成員名單及董事會(huì)的書(shū)面決議書(shū)(經(jīng)公證)。

9.有限責(zé)任公司、股份制單位，須提交董事會(huì)成員名單、董事會(huì)決議(決議內(nèi)容須注明同意買(mǎi)入、賣(mài)出的房屋詳細(xì)地址)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或注冊(cè)登記證明、授權(quán)委托書(shū)、董事長(zhǎng)及被委托人合法的身份證明。

10.企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)私人的房屋須提交其行政主管部門(mén)的批文。

11.房屋交易應(yīng)親自**。如本人不能親自**時(shí)，可依法委托代理人**(公證委托)。僑居外國(guó)的，委托書(shū)須經(jīng)我國(guó)駐該國(guó)領(lǐng)使館認(rèn)證，沒(méi)有領(lǐng)使館的須經(jīng)我國(guó)有領(lǐng)使館的第三國(guó)認(rèn)證。港、澳、臺(tái)的委托書(shū)，須經(jīng)我國(guó)***委托的律師或機(jī)構(gòu)認(rèn)證(申請(qǐng)人提交的證件是外文，均需一并提交經(jīng)公證機(jī)關(guān)翻譯的中文譯本原件)，亦可以到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易所**委托。委托人亦可以委托購(gòu)買(mǎi)方。

在資料齊全的情況下，房管所根據(jù)房產(chǎn)檔案資料核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是否清晰，在房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)清晰的情況下，房管所受理**申請(qǐng)，受理后30個(gè)工作日內(nèi)出證。

目前，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方不同的代理需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的代理方式各不相同，這需要您在**委托代理手續(xù)之前與經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)真協(xié)商。

購(gòu)房者如需銀行貸款，還應(yīng)在**產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)前**銀行的申請(qǐng)貸款手續(xù)。

（五）**貸款手續(xù)

二、二手房屋買(mǎi)賣(mài)交易流程之出售

（一）選擇銷(xiāo)售方式

1、自行尋找買(mǎi)方銷(xiāo)售

2、委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理銷(xiāo)售

如果選擇靠前種方式，必須完全熟悉整個(gè)交易流程，并能確保交易安全。此種方法，避免了經(jīng)紀(jì)公司的代理成本，使銷(xiāo)售過(guò)程全部在自己的掌握中;第二種方式，省時(shí)、省力、安全，只需您選擇一家具有代理資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并簽署委托代理協(xié)議，所有工作全部由經(jīng)紀(jì)公司**。經(jīng)紀(jì)公司將收取一定的代理傭金，所以，會(huì)增加交易成本。

（二）發(fā)布出售信息

如果選擇自行銷(xiāo)售，可在網(wǎng)絡(luò)或報(bào)紙上發(fā)布您的出售信息。但在發(fā)布的信息中應(yīng)注明自行銷(xiāo)售或免經(jīng)紀(jì)公司代理字樣。過(guò)程中可能會(huì)接到較多的詢(xún)問(wèn)電話，影響正常生活和工作。所以，如何登記聯(lián)系方式至關(guān)重要。如果選擇了經(jīng)紀(jì)公司代理出售，經(jīng)紀(jì)公司將代理發(fā)布出售信息。

（三）協(xié)商和簽約

當(dāng)有客戶(hù)決定購(gòu)買(mǎi)房屋后，就可以與買(mǎi)方協(xié)商、簽定合同了。在合同中應(yīng)根據(jù)與買(mǎi)方協(xié)商的內(nèi)容，詳細(xì)、清楚地寫(xiě)明買(mǎi)賣(mài)雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、**產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的時(shí)間、房屋交付的時(shí)間和方法以及安全交易條款。合同中還應(yīng)明確規(guī)定對(duì)于違約行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和發(fā)生***后的法律解決途徑。由經(jīng)紀(jì)公司代理買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)賣(mài)雙方還應(yīng)與經(jīng)紀(jì)公司簽定居間擔(dān)保合同，并明確經(jīng)紀(jì)方應(yīng)承擔(dān)的居間擔(dān)保責(zé)任以及經(jīng)紀(jì)方在交易過(guò)程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。

（四）產(chǎn)權(quán)交易

簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門(mén)**產(chǎn)權(quán)交易手續(xù);交易部門(mén)經(jīng)過(guò)相應(yīng)的審查程序，確定房屋產(chǎn)權(quán)是否具備轉(zhuǎn)讓條件;買(mǎi)方按照合同規(guī)定的付款方式付清房款后，房地產(chǎn)交易部門(mén)開(kāi)始受理轉(zhuǎn)讓申請(qǐng);買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門(mén)**土地使用權(quán)變更手續(xù)。

目前，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方不同的代理需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的代理方式各不相同，這需要**委托代理手續(xù)之前與經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)真協(xié)商。

購(gòu)房者如需銀行貸款，還應(yīng)在**產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)前**銀行的申請(qǐng)貸款手續(xù)。

二手房買(mǎi)賣(mài)的程序大體上是比較清晰的，具體差異受到是否需要**貸款、賣(mài)家是否有按揭需要還清、房屋中的戶(hù)口是否易于遷走等個(gè)性化的問(wèn)題影響。交易選擇正規(guī)中介平臺(tái)可以幫助避免風(fēng)險(xiǎn)。